賃貸のおもしろい話

私道とは少し議論が違いますが、接道と関連するところなので、ここでセットバックについてご説明しておきたいと思います。セットバックというのは、接道が「幅4ｍ以上の道に長さ2ｍ以上」というルールの「幅4ｍ以上」を満たしていないときの対応です。
道路の幅が4ｍなかったら、その道路の中心線から2ｍ下がったところが、建築基準法上の土地のスタートとされてしまうのです。セットバックの部分については、建築基準法上の土地の広さにカウントされませんから、建ぺい率・容積率は、セットバックされた残りの土地の広さに対して適用されることになります。
つまり、セットバックの部分の土地は所有していても意味がないのです。したがって、このような土地を購入する際は、このセットバック部分の価格を支払わないことが大切です。
資産価値を守るためと言うと若干大げさですが、おカネをどぶに捨てるようなものというのはまさにこのことで、なんの役にも立たない土地なのです。また、中古住宅で、接道している道路の幅が4ｍない場合には、建て替える際にセットバックが必要になります。
逆に、建て替えをせず、現在ある建物を使い続けている間は、特に処置をする必要はありません。セットバック部分については、もちろん公道に接していることが条件ですが、市区町村に寄付することが望ましいでしょう。
と言うのも、なんの役にも立たない土地であっても、所有権が残ったままであると、固定資産税などがかかるからです。この場合の寄付は、私道の場合と異なり、割と簡単に受け付けてもらえるようです。
寸開発規模と資産価値建売一戸建てや戸建て用地が販売されるまでの開発には、いくつかの規模のパターンがあります。中古住宅も、最初は新築住宅だったわけですから、いずれかのパターンにはまります。
ここでは、そのパターンをひとつひとつ取り上げた上で、それぞれについて、30年間資産価値を守るという観点からの”傾向と対策”を考えてみたいと思います。なお、ここでは、大規模開発の場合を除いて、ある程度の住宅地の中の一戸建てで、その住宅地に建つ他の一戸建ての物件と比較して、という観点から資産価値の守りやすさを考えています。

したがって、たとえば、原野に1軒の建売住宅が建つとか、あるいは、長いこと空き地になっていた郊外の中途半端な場所を4分割して戸建て用地として分譲するという、そのような開発について述べているわけではないことに注意してください。住宅地でなく、地価が相対的に安い場所の一戸建てであっても、建物を含めた資産価値を考える上では、ここで取り上げているのと共通している要素があるのは確かです。

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